Re-born Priangan Railway dengan adanya jalur ganda baru yang secara bertahap akan beroperasi memicu secara mandiri untuk BTP Jabar menyiapkan dengan baik konsep kerjasama kedepannya dalam pengelolaan aset sebagai contoh sukses story di BTP Jakban pemanfaatan ruang retail dan LRT Palembang adalah Unit Kerja BLU di DJKA yang sudah mulai memperlihatkan pemanfaatan aset dengan konsep bisnis yang jelas. Mereka mulai mempelajari success story dalam hal Pemanfaatan Stasiun dan Sarana Kereta untuk media promosi, Aset Komersil untuk Retail, Penamaan stasiun dengan brand tertentu, pembangunan stasiun oleh developer untuk kemudahan akses penghuni.
Hal menarik dalam giat Direktorat Prasarana Perkeretaapian tanggal 10 Maret 2022 membahas penyusunan kebijakan dan regulasi terkait Infrastructure Maintenance and Operation (IMO) serta Track Access Track (TAC) di bidang Prasarana dijelaskan lesson learn Konsultan Deloitte Consulting Indonesia menjelaskan Inisiatif Pendapatan Non-Farebox (NFT) MRT Jakarta sesuai data Laporan Tahunan MRTJ 2019-2020 tercatat senilai Rp. 225 Milyar pada tahun 2019 naik menjadi Rp.383 Milyar tahun 2020 dengan rincian yaitu Hak Penataan stasiun/Naming Right, Layanan periklanan di area operasional dan kereta MRT Jakarta, Layanan periklanan media di luar ruang atau media pilar, ritel stasiun slot pembayaran tiket digital dan kartu e-money, fibre optic, telekomunikasi, dan slot duck cable, kolaborasi dengan 9 startup digital untuk lifestyle. Lesson learn key succes Factors untuk Non-Farebox Pelaksanaan oleh Transjakarta dan MRT yaitu kejelasan kepemilikan aset, kemitraan dengan pelaku industri, pengusahaan jangka panjang untuk keberlanjutan pendapatan NFB, dukungan pemerintah untuk kejelasan NFB dan revenue sharing.

BTP Jabar photo bersama dengan Team Direktorat Prasarana, Ahli IMO, dan Balai di lingkungan DJKA
Tahun 2021, Penulis Utama Erni Basri (BTP Jabar), Esty
(BTP Jabar) dan Nintasha (Balai Pengujian DJKA) menyiapkan bahan bersama untuk sebuah wawancara media Mahasiswa Teknik Sipil Undip, saduran dari materi yang kita kumpulkan dari Rosita (LRT Palembang), Erna (BPTJ) dan beberapa bahan TOD penulis kumpulkan ketika menangani sebahagian peran tugas saya selama menjalani kesiapan kebijakan TOD yang ada di Indonesia pada saat bekerja di Direktorat Prasarana maupun materi kuliah S2 di Hiroshima University Japan. Kuliah S1 Esty di ITB, Nintasha sebagai PIC TOD Direktorat Prasarana 2019-2020.
A. Adakah
persyaratan khusus untuk menentukan pengembangan kawasan berbasis TOD? Area di
sekitar titik transit – dimana area tersebut merupakan sebuah kawasan yang
potensial bagi pengembangan suatu daerah;
(1) Perlunya
dukungan sistem transit berkapasitas tinggi dengan rute yang cukup dengan
jangkauan hingga regional dan persyaratan headway yang cukup pendek yang mampu
mendorong perkembangan lingkungan disekitar simpul transit;
(2) Perlunya
menciptakan lingkungan yang ramah untuk moda transportasi tidak bermotor;
(3) Cakupan
area kawasan TOD memiliki radius 350-700 meter dari pusat transit menuju pusat
kegiatan lain;
(4) Aspek
Lahan yang dapat dimanfaatkan untuk pengembangan
Dalam
Peraturan Menteri ATR BPN No. 16 Tahun 2017 Tentang Pedoman Pengembangan
Kawasan Berorientasi Transit, dibahas mengenai Prinsip TOD dalam mewujudkan
kawasan campuran serta kawasan padat dan terpusat yang terintegrasi dengan
sistem transportasi massal, terdiri atas:
a.
pengembangan kawasan dengan mendorong mobilitas berkelanjutan melalui
peningkatan penggunaan angkutan umum massal, yang paling sedikit meliputi:
- pengintegrasian
fungsi dan fasilitas kawasan dengan struktur ruang kota;
- pengembangan
kawasan campuran;
- peningkatan
konektivitas dan kesatuan antarruang dan antarbangunan dalam kawasan;
- pengembangan
kawasan dengan intensitas sedang hingga tinggi untuk membentuk lingkungan yang
padat;
- penataan
fungsi kawasan untuk mengurangi kebutuhan jarak perjalanan; dan
- perwujudan
ruang terbuka yang ramah untuk pengguna fasilitas transit
b. pengembangan fasilitas lingkungan untuk moda
transportasi tidak bermotor dan pejalan kaki yang terintegrasi dengan simpul
transit, yang paling sedikit meliputi:
- perumusan
kebijakan pembatasan penggunaan kendaraan bermotor;
- penataan
parkir yang mendorong penggunaan moda transportasi massal;
- perwujudan
sistem jaringan jalan dan jalur moda transportasi tidak bermotor serta pejalan
kaki dengan aksesibilitas tinggi;
- perwujudan
tata bangunan untuk menciptakan lingkungan yang mendorong moda transportasi
tidak bermotor dan pejalan kaki; dan
- pengembangan
kawasan yang menyediakan rute pendek bagi pengguna moda transportasi tidak
bermotor dan pejalan kaki
2.
Bagaimana TOD diintegrasikan dalam sistem rencana tata ruang yang ada?
Kawasan
Transit Oriented Development (TOD) menggabungkan guna lahan residensial,
perdagangan, jasa, perkantoran, ruang terbuka, dan ruang publik sehingga
memudahkan masyarakat dan pengguna untuk melakukan perjalanan dengan berjalan
kaki, sepeda, maupun moda transportasi umum (Calthorpe, 1993).
(3) Bagaimana menentukan titik transit yang
berpotensial untuk menjadi kawasan TOD?
a. Secara
umum:
- Area
tersebut berpotensi dengan didukung oleh beberapa simpul transportasi;
- Terletak
pada lokasi yang memungkinkan bertemunya pengguna transportasi dalam satu
lokasi;
- Dikelilingi
oleh pusat bisnis dan/atau perbelanjaan dan/atau pemukiman dan/atau perkantoran.
Bangunan lebih tinggi dibanding kawasan lain agar kegiatan terpusat di kawasan
TOD karena ada penambahan kepadatan yang signifikan.
- Memberikan
dampak pada perbaikan transportasi yang berkelanjutan;
- Memudahkan
pengguna/masyarakat untuk beralih moda transportasi dan mendukung masyarakat
untuk berjalan kaki dan tidak menggunakan transportasi pribadi.
Penentuan
lokasi kawasan potensial TOD dilakukan melalui:
- kajian
pengembangan sistem transportasi massal dalam lingkup regional dan lokal, serta
prasarana penunjangnya;
- kajian
kebutuhan dan arah pengembangan kota/Kawasan Perkotaan, strategi pembiayaan
pembangunan dan kebijakan lainnya yang terkait;
- kajian
lingkungan hidup yang meliputi analisis kemampuan lahan, analisis kesesuaian
lahan, serta analisis kerentanan dan risiko bencana;
- kajian
daya dukung prasarana kawasan;
- kajian
karakteristik pemanfaatan ruang kota/Kawasan Perkotaan aktual yang meliputi
ketersediaan ruang/tanah, status tanah, dan perizinan; dan
- kajian
kondisi sosial ekonomi masyarakat.
Penentuan
lokasi kawasan potensial TOD memenuhi kriteria paling sedikit:
- berada
pada Simpul Transit jaringan angkutan umum massal yang berkapasitas tinggi
berbasis rel;
- memenuhi
persyaratan intermoda dan antarmoda transit;
- dilayani
paling kurang 1 (satu) moda transit jarak dekat dan 1 (satu) moda transit jarak
jauh;
- sesuai
dengan arah pengembangan pusat pelayanan dan kegiatan;
- berada
pada kawasan dengan kerentanan bencana rendah disertai dengan mitigasi untuk
mengurangi risiko bencana; dan
- berada
pada kawasan yang tidak mengganggu instalasi penting negara.
(4) Bagaimana merancang sistem transportasi
(sistem jaringan) untuk mewujudkan TOD?
Diperlukan
sistem transportasi massal yang disertai dengan sistem transit atau sistem
pergantian moda yang efisien yang memungkinkan masyarakat untuk meminimalisir
waktu perjalanan. Pada umumnya kawasan TOD dibangun pada kawasan simpul
transportasi berbasis rel, namun kawasan lain seperti terminal bus juga layak
untuk dikembangkan.
Pengembangan
sistem transportasi massal merupakan prasyarat utama pengembangan kawasan TOD
dan keberhasilan TOD dipengaruhi oleh jumlah pengguna transportasi massal pada
simpul-simpul transit. Pengembangan sistem transportasi ini sangat penting
untuk menciptakan pasar sebagai daya tarik kegiatan di sekitar simpul transit.
Sistem transportasi massal meliputi moda transportasi massal berkapasitas
tinggi, sedang dan rendah, baik pada jarak dekat maupun jarak sedang dan jauh
serta headway. Sistem transportasi massal harus disertai dengan sistem transit
atau sistem pergantian moda yang efisien dan lingkungan yang ramah untuk
pejalan kaki. Prasyarat transportasi massal dalam pengembangan kawasan TOD
minimal memiliki 1 (satu) moda transit jarak dekat dan 1 (satu) moda jarak jauh
sebagaimana dapat dilihat pada Tabel berikut ini:
(5) Dapat
dilakukan melalui 3 cara, yaitu:
a. Pada kawasan sudah terbangun, pengembangan
kawasan TOD dapat dilakukan dengan pembangunan kembali tanah atau ruang yang
sudah terbangun (redevelopment site), yaitu peremajaan kawasan melalui tahapan
perancangan kawasan TOD, perubahan struktur dan penambahan fungsi baru selaras
dengan pengembangan kawasan TOD serta penataan lingkungan yang dilengkapi
fasilitas transit atau fasilitas kawasan TOD dengan ketentuan pemanfaatan ruang
sebagaimana diatur dalam pedoman ini. Dalam strategi ini, Pemerintah/pemerintah
daerah dapat mengatur penguasaan tanah pada Kawasan TOD melalui konsolidasi
tanah, bank tanah serta perangkat penunjang lainnya dengan memperhatikan
peraturan perundangan dan kepentingan umum.
b. Pembangunan pada tanah kosong di antara
tanah terbangun (infill development site), yaitu pengembangan pada tanah
kosong/terbengkalai di antara tanah terbangun pada radius pengembangan kawasan
TOD. Strategi ini dilakukan melalui tahap:
- Pengembangan
persil-persil tanah kosong di antara tanah terbangun dengan kegiatan dan
intensitas pemanfaatan ruang yang selaras dengan Kawasan TOD; dan
- Penyesuaian
kegiatan atau intensitas pemanfaatan ruang pada tanah terbangun sesuai dengan
kriteria teknis kawasan TOD dengan penerapan perangkat penunjang kawasan TOD
atau perangkat perwujudan rencana tata ruang lainnya.
Strategi
ini tidak menekankan penguasaan tanah oleh satu entitas, namun berkolaborasi
dengan pemilik tanah yang ada, yang dapat ditetapkan dalam bentuk ketentuan
pemanfaatan ruang dalam rencana tata ruang.
c. Pembangunan pada kawasan atau tanah yang
belum terbangun (new growth area), yaitu pembukaan daerah-daerah baru yang luas
dan umumnya terletak di daerah perbatasan pinggir kota (periphery). Strategi
ini dilakukan dengan:
- mengembangkan
sistem transit/transportasi masal primer/utamanya yang ditunjang dengan sistem
sekunder dan feedernya; dan
- mengembangkan
kawasan di sekitar simpul transit dengan menerapkan perangkat-perangkat
penunjang perwujudan ruang.
Pengembangan
kawasan berorientasi transit (TOD) dapat dilakukan oleh masyarakat tanpa
mengubah status kepemilikan tanah yang ada dan/atau dikembangkan oleh penyedia
layanan angkutan massal berbasis rel sebagai transportasi utama kawasan TOD
melalui penguasaan tanah dan pengelolaan kawasan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan.
(6) Tantangan atau hambatan apa yang dihadapi
kota kota di Indonesia secara umum untuk mengembangkan konsep TOD?
Antara
lain terdapat 4 tantangan, yaitu:
- Tantangan
regulasi
- Tantangan
investasi
- Tantangan
lahan
- Tantangan
konektivitas
- Belum ada
analisa masterplan kawasan, sehingga belum ada perencanaan pembangunan yang
komprehensif dan berkelanjutan
- Kawasan
TOD terdiri dari beberapa area yang dimiliki oleh swasta maupun pemerintah dan
belum ada peraturan tentang siapa pengelola Kawasan TOD
- Belum ada
revisi peraturan daerah tentang batasan kepadatan kawasan. Daerah TOD harus
memiliki kepadatan yang lebih tinggi dengan kegiatan campuran dibanding daerah
lain.
- Belum ada
insentif yang cukup bagi pemilik lahan atau bangunan untuk meningkatkan
konektivitas di sekitar propertinya.
- Ukuran
persil lahan di sekitar stasiun transportasi massal yang seringkali kecil
membatasi fungsi dan kepadatan bangunan yang dapat dibangun
(7)
Karena pengembangan sebuah kota dengan konsep Kawasan Transit Oriented
Development (TOD) dapat memberikan beberapa manfaat, diantaranya adalah:
- Mengurangi
jumlah pengguna kendaraan pribadi sehingga terhindar dari kemacetan, polusi
udara, serta emisi gas rumah kaca.
- Meningkatkan
angkutan penumpang transit dan pendapatan daerah dari tarif angkutan.
- Memperluas
mobilitas dengan mengurangi ketergantungan terhadap kendaraan pribadi, sehingga
bisa mengurangi biaya transportasi.
3.
Meningkatkan akses terhadap pekerjaan dan memberikan kesempatan ekonomi bagi
masyarakat berpenghasilan rendah.
Kondisi
tatanan kota sekarang ini sudah terbentuk, lalu bagaimana cara mengubah konsep
(8) Di
era sekarang banyak hunian seperti apartemen2 yang berlabelkan TOD, bagaimana pendapat apakah hunian sudah benar benar menjalankan konsep TOD atau ada hal hal
yang perlu ditambahkan supaya benar benar dianggap menerapkan prinsip TOD?
Belum,
karena hunian vertikal saat ini hanya menonjolkan aspek pengembangan kawasan
campuran saja tanpa memperhatikan kaitannya dengan pengembangan fasilitas
lingkungan untuk moda transportasi tidak bermotor dan pejalan kaki yang
terintegrasi dengan simpul transit, dimana hal tersebut justru memperparah
buruknya kondisi sistem transportasi saat ini.
Di
Indonesia sendiri khususnya Jabodetabek sudah banyak sekali Rencana
Pengembangan kawasan kearah konsep TOD, untuk menentukan apakah konsep TOD yang
diterapkan berhasil atau tidak adalah dengan mengetahui ketergunaan sarana dan
prasarana moda transportasi yang ada pada area tersebut sehingga dapat
memberikan Waktu perjalanan yang singkat, Masyarakat lebih sehat karena banyak
berjalan kaki, Ongkos transportasi lebih murah dengan transportasi massal, Berkurangnya
polusi udara, berkurangnya kecepatan dan dengan waktu perjalanan yang lebih,
orang tidak mudah stres. Oleh karena itu maka perlu adanya :
Pembangunan
yang berorientasi pejalan kaki - Kawasan TOD mempunyai trotoar yang nyaman
untuk pejalan kaki dan mempunyai ruang transit antar jaringan transportasi
serta mempunyai muka bangunan gedung yang aktif. Konektifitas antar gedung,
terutama dengan gedung stasiun atau terminal, juga baik.
Ruang
terbuka untuk publik yang hidup - Tersedia di sekitar wilayah TOD, ruang
terbuka akan dijadikan titik kumpul atau titik istirahat para penumpang di
sekitar daerah TOD.
Bangunan
yang selalu hidup 24 jam - Penggunaan lahan campuran (mixed use) untuk
tiap-tiap gedung yang ada di Kawasan TOD sehingga tiap bangunan selalu hidup
dan menimbulkan rasa nyaman untuk orang disekitarnya.
(9.) Bagaimana cara yang efektif dalam strategi
publikasi dan promosi untuk menyukseskan program kawasan berbasis TOD?
Hal
tersebut salah satunya dapat dilakukan dengan cara member insentif untuk
developer, investor dan pemangku kepentingan lain yang akan berdampak pada
harga hunian yang disediakan menjadi lebih terjangkau dan developer, investor
dan pemangku kepentingan lain dapat memperoleh keuntungannya melalui nilai
tangkapan berupa pajak, obligasi, tariff, serta skema pembaruan kota.
Membuat
atau menciptakan komunitas pejalan kaki guna mengakomodasi masyarakat supaya
hidup lebih sehat dan aktif.
( 10 )
Bagaimana cara pemerintah mengcover dana operasional mengenai transportasi
terjangkau di semua kalangan masyarakat, apakah sudah sepenuhnya tertutup dari
pendapatan tarif tiket atau perlu tambahan dari dana pemerintah?
Untuk
Sektor Transportasi Massal Perkeretaapian Umum
Belum
sepenuhnya tertutup, sehingga terdapat 2 sistem pembiayaan untuk tarif angkutan
umum. sehingga masih memerlukan tambahan dan dari pemerintah.
( 11 )
Apa Bapak/Ibu memiliki data seputar penerapan dan perkembangan TOD di Indonesia
untuk nanti kami coba tampilkan pada artikel majalah?
Pada intinya kita dapat memberikan contoh lesson learn yang ada di Jabodetabek, semoga di BTP Jabar sudah bisa juga mulai menyiapkan lebih baik.
Beberapa
tahun belakangan Indonesia baru saja memulai proyek-proyek dengan konsep TOD di
kawasan berbasis rel yaitu area stasiun MRT, LRT, Kereta Cepat Jakarta –
Bandung, KRL Jabodetabek, dsbg dengan pembangunan hunian vertikal, konsep terus dikembangkan kerjasamanya ada yang sudah berjalan, ada yang masih menyelesaikan integrasinya dan adapula yang sudah mulai konstruksi namun memang terdapat keterlambatan dalam penyelesaiannya namun tetap berprogress.
Beberapa
pengembangan : TOD Jagakarsa, TOD Pondok Cina, TOD Rawa Buntu, TOD Tanjung
Barat, TOD Pancoran, TOD Ciliwung, TOD Kampung Rambutan, TOD Ciracas, Dst.
TOD
Perumnas – PONDOK CINA, RAWA BUNTU, TANJUNG BARAT.
Fokus
pengkajian awal dalam menentukan kelayakan proyek adalah aspek lahan, aspek
desain, aspek pasar, dan aspek regulasi.
Aspek
lahan yang dikaji pada proyek hunian terintegrasi simpul transportasi yang
dilakukan Perumnas, tidak difokuskan kepada pembelian lahan karena merupakan
sinergi antar BUMN dengan memanfaatkan lahan-lahan milik PT KAI berupa lahan
park and ride.
Kerjasama
yang dilakukan perumnas terhadap lahan tersebut berdurasi 50 tahun (20+30)
dengan skema sewa. PT KAI akan mendapatkan benefit melalui sewa lahan dan
profit sharing sebagai kompensasi dari penggunaan lahan yang akan dikelola oleh
Perumnas.
Kajian
selanjutnya dilakukan di Stasiun Rawa Buntu sebagai lokasi yang bisa
dikembangkan sebagai lokasi hunian dan komersial yang terintegrasi dengan
simpul dan dilakukan dengan proses design and build dengan harapan tahapan
konstruksi dan rancang bangunnya bisa lebih cepat dan efisien namun ternyata
tidak demikian hasilnya.
Terdapat
berbagai macam kendala teknis yang dihadapi karena pengembangan proyek seperti
merupakan hal baru sehingga belum terbiasa dilakukan oleh Perumnas yang
mengakibatkan beberapa permasalahan.
Di lokasi
ketiga, Stasiun Rawa Buntu dilakukan pendekatan yang berbeda dengan memisahkan
proses desain dan konstruksi.
Lampiran 1:



Sumber : DJKA 2021

Kreasi Paparan Design modified by Sultan BTP Jabar, 2022
Disclimer : Tulisan ini adalah pendapat pribadi dan tidak mencerminkan
kebijakan institusi walaupun beberapa referensi bersumber di mana penulis bekerja.